市容殺手—違章建築【國立台灣大學法律學系 四年級 楊奕翔】

市容殺手—違章建築(國立台灣大學法律學系 四年級 楊奕翔)
常常看到新聞媒體描述臺灣的市容雜亂、街景不美觀，而此現象的肇因大多為雜亂無章的廣告招牌、堆滿雜物的防火巷和剝落斑駁的房屋外牆。然而，最令人頭痛的莫過於廣為人知的「違章建築」！不僅外觀上不甚美觀，若是發生火災等意外事故，通常這些違章建築反倒成為逃命的絆腳石，導致遺憾發生。更棘手的是，違章建築在現今台灣隨處可見，交易上常成為標的，然而，本質上違法的違章建築，究竟能否被接受為交易上的客體呢？今天的主題就要跟大家介紹，違章建築在法律上的定位究竟是甚麼，而到底要怎麼樣才能避免產權上的紛爭。
1. 建物的所有權歸屬於誰呢？
房屋的建造是以實際出資建築人為該建築物之所有權人（民法第759條之其他非因法律行為），與該房屋行政名義上起造人不一定一致。因為實務上找不到實際出資者，就用起造人來推定。
2. 違章建築具有不動產所有權嗎？
有的喔！
根據民法第66條第1項規定，不動產包括土地與其定著物。而定著物的意思是指， 非土地的構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的。依照這個定義來看，違章建築既非土地的構成部分，且足以遮風避雨並達一定經濟上目的，因此違章建築具有不動產所有權。
3.違章建築能不能辦理所有權第一次登記？
不行！
違章建築是指未申請建築執照或使用執照之建物，因為違章建築沒有取得建照、使照，因此無法辦理建物所有權第一次登記。
4.違章建築能夠買賣嗎？
可以的！
違章建築所有人與買受人得成立法律關係，但違章建築的所有權不能因法律行為而移轉。因為違章建築無法辦理建物所有權第一次登記（民法759條，保存登記），在無法為第一次登記下， 自亦無法為所有權移轉登記（民法758條）。然而因為臺灣的違章建築比比皆是，於是最高法院創設了「事實上處分權」的概念，解決了雖然違章建築的所有權無法移轉的問題，卻又不違反物權法定主意。而什麼是「事實上處分權」？事實上處分權與合法建築物之所有權，皆具有對特定不動產的支配權能、處分權能，只是事實上處分權人無法辦理違章建築的移轉登記、設定抵押權等事項。
5. 買完違章建築後可否出租？誰是出租人？
為保護違章建築承租人起見，就已交付承租人使用之違章建築讓與其事實上處分權時，亦應類推適用民法第425條之規定。雖說違章建築之原始起造人無法辦理所有權登記，但並不影響其對違章建築為管理或處分的權利。換句話說，違章建築的實際使用，並不受限制，因此有權處分違章建築之人可已將該建築物出租。
然而，違章建築面臨隨時被拆除的風險，因此租金相較其他合法房屋來說較為便宜，而低廉的租金自然而然會吸引到的大多為經濟弱勢的承租人。雖然他們在租屋上撿到了便宜，但同樣的也面臨著違建帶來的風險，尤其是逃生不易的問題，無時無刻威脅著承租人的生命身體財產安全。
6.違章建築是否構成物之瑕疵？
👉單就違建本身之瑕疵，應依照民法第355條，不得主張違建係屬瑕疵。
👉若主管機關認定頂樓加蓋部分為違建，該頂加部分即有遭拆除之風險，主管機關是否已就頂加部分認定為違建，核屬會影響買受人成交意願之事項，因此賣方負有向買方詳實說明的義務。如果賣方未履行此據實說明義務，而主管機關依法拆除，買賣契約即具有滅失或減少價值及契約通常或預定效用的瑕疵。簡單來說，若該頂樓加蓋（違章建築）已經報拆，但出賣人沒有詳實告知買受人時，即為瑕疵。
違章建築猶如燙手山芋，不論是在行政作業上、法律層面上，或者更顯而易見的市容街景上，都是難以處理甚至是無法處理的重大問題。若違建的管控從頭做起，人民不再為了一己之私而不斷修建違建，不僅能刷新國際客對臺灣市容的評價，更能防止違建衍伸的公共安全問題與交易上的紛爭，進而節省行政上的作業，且資源便能供給於更需要著眼的社會議題與災害危難。